Depois de experienciarem grandes reduções da carteira este ano devido à fraqueza nos mercados globais de capitais, muitos investidores estão, atualmente, à procura de ativos que possam fornecer proteção contra a turbulência do mercado de ações. E com a inflação em máximos de várias décadas e as taxas de juros a subirem rapidamente, os investidores estão também à procura de ativos que possam oferecer alguma proteção contra o impacto negativo destas tendências.
Entre os tipos de ativos que parecem satisfazer esses requisitos estão os fundos de investimento imobiliário (REIT). Frequentemente ignorados pelos investidores, estes fundos são empresas de investimento cotadas na bolsa que detêm ou financiam carteiras de imobiliário. Os REIT oferecem aos investidores muitos benefícios incluindo dividendos elevados, proteção contra a inflação, uma correlação relativamente baixa com o mercado de ações mais alargado e custos de transação reduzidos. Considerando estes atributos, podem ser um bom ativo a considerar para a diversificação no atual ambiente de “risk-off”.
Saiba mais sobre o Smart Portolio RealEstateTrusts da eToro aqui.
Como funcionam os REIT?
Os fundos de investimento imobiliário (REIT) são, na essência, empresas de investimento que detêm, exploram, ou financiam ativos imobiliários geradores de rendimentos. São semelhantes aos fundos de investimento normais no sentido em que reúnem capital de muitos investidores para que os gestores de investimento da entidade possam fazer maiores investimentos.
Os REIT podem ser um forma fantástica dos investidores mais pequenos adquirirem exposição ao mercado de imobiliário. Estão listados no mercado de ações, tal como as ações, o que os torna altamente líquidos (ao contrário do imobiliário físico que pode demorar meses a comprar ou vender). Entretanto, os custos de transação são muito baixos. Com estes investimentos imobiliários, não precisa de se preocupar em pagar milhares em custos de mediação imobiliária e imposto de selo como pagaria com o imobiliário físico.
Os REIT tendem a especializar-se numa área do mercado imobiliário. Algumas das principais áreas de imobiliário nas quais investem incluem:
- Prédios de apartamentos
- Prédios de escritórios
- Centros comerciais
- Hotéis
- Instalações de cuidados de saúde
- Armazéns de Comércio eletrónico
- Instalações de autoarmazenamento
- Centros de dados
Para se qualificarem como REIT, as empresas têm, por norma, de cumprir com certos critérios. Nos EUA, por exemplo, uma empresa deve ter a maioria dos seus ativos e rendimentos ligados ao investimento imobiliário, e distribuir pelo menos 90% do seu rendimento tributável aos acionistas anualmente na forma de dividendos. De forma semelhante, no Reino Unido, um REIT deve distribuir 90% dos lucros do seu negócio de arrendamento de propriedades aos seus acionistas.
Porque é que os REIT podem ser um bom investimento em 2022
No ambiente atual, os fundos de investimento imobiliário (REIT) podem desempenhar potencialmente um papel valioso nas carteiras do investidor.
Um grande vantagem dos REIT é que não se movimentam em perfeita sincronia com o mercado de ações. E, com frequência, aguentam-se melhor do que o mercado mais alargado durante os períodos de turbulência do mercado de ações devido ao facto de os seus fluxos de rendimento serem bastante resilientes. Contudo, os REIT ainda produzem retornos semelhantes aos do mercado de ações a longo prazo. Acredite ou não, os REIT, como um todo, têm superado o desempenho das ações a longo prazo. Entre 1972 e 2019, por exemplo, o Índice FTSE NAREIT gerou um retorno de 13,3% por ano. Este foi maior do que o retorno do índice S&P 500 que proporcionou um retorno de 12,1% por ano.
Outro benefício-chave dos fundos de investimento imobiliário (REIT) é que pagam dividendos com regularidade. E os rendimentos podem ser atrativos. Neste momento, muitos REIT têm rendimentos de 4% ou mais. Isto significa que é possível que os investidores individuais ganharem rendimentos do mercado imobiliário, sem terem de comprar ou gerir propriedades eles mesmos. No ambiente atual, em que os ganhos de capital são difíceis de obter, os dividendos regulares valem o seu peso em ouro.
Adicionalmente, os REIT podem oferecer proteção contra a inflação. Quando a inflação é alta, os proprietários de imobiliário podem aumentar as suas rendas para cobrirem os custos crescentes (os arrendamentos a longo prazo estão, frequentemente, ligados à inflação). Isto apoia o crescimento dos dividendos. Entretanto, os valores do imobiliário aumentam com frequência quando os preços estão a subir. Isto ocorre porque os preços mais elevados do trabalho, dos materiais, e dos terrenos tornam a construção menos viável economicamente, reduzindo a oferta. Vale a pena notar que, na década de 1970, quando a inflação atingiu valores exorbitantes, os fundos de investimento imobiliários (REIT) tiveram um desempenho muito bom. De facto, foram na verdade o segundo ativo com o melhor desempenho a seguir às ações de energia.
O desempenho passado não é um indicador de resultados futuros.
A ressalva aqui é que, embora os REIT tenham tido um bom desempenho ao longo da década, não subiram em linha reta. Por exemplo, os preços dos ativos experienciaram alguma fraqueza na recessão relacionada com a OPEC de 1972 a 1974.
Quanto às taxas crescentes, os REIT deverão ficar protegidos até certo ponto, devido ao facto de muitos terem dívidas de taxa fixa com maturidades mais longas. Por isso, os aumentos nas taxas de juro de curto prazo não deverão ter um grande impacto nos seus custos de capital.
Em resumo, as ações dos REIT parecem muito atraentes neste momento. Não só podem fornecer, potencialmente, a diversificação da carteira e do rendimento de dividendos, como também podem, potencialmente, dar proteção contra a inflação e as taxas de juro crescentes.
Como investir em REIT
Para facilitar aos investidores o ganho de exposição aos fundos de investimento imobiliário (REIT), a eToro criou o Smart Portfolio RealEstateTrusts. Este fundo é uma carteira de investimento completamente alocada que se centra apenas nas ações dos REIT.
Através deste Smart Portfolio, os investidores podem adquirir exposição a uma variedade de REIT líderes, que incluem aqueles que detêm e gerem imobiliário residencial, de escritórios, armazéns, de cuidados de saúde e de armazenamento.
Pode descobrir mais sobre o Smart Portfolio RealEstateTrusts da eToro aqui.
O Copy Trading não pode ser interpretado como aconselhamento financeiro. O valor do seu investimento pode subir ou descer. O seu capital está em risco.