Dopo aver subito ampi ribassi tra i portafogli quest’anno, dovuti alla debolezza dei mercati azionari globali, molti investitori sono attualmente alla ricerca di attività in grado di fornire protezione contro le turbolenze del settore delle borse. Con l’inflazione ai massimi pluridecennali e i tassi di interesse in rapido aumento, gli investitori sono anche alla ricerca di attività che possano offrire una certa protezione dall’impatto negativo di queste tendenze.
Tra i tipi di attività che sembrano soddisfare questi requisiti, ci sono i fondi di investimento immobiliare (real estate investment trust, REIT). Spesso trascurate dagli investitori, si tratta di società di investimento quotate in borsa che possiedono o finanziano portafogli immobiliari. I REIT offrono agli investitori molti vantaggi, tra cui dividendi elevati, protezione dall’inflazione, una correlazione relativamente bassa con il mercato azionario più ampio e bassi costi di transazione. Ciò detto, potrebbero essere un buon asset da considerare per la diversificazione nell’attuale contesto di “risk-off”.
Scopri di più sullo Smart Portfolio RealEstateTrusts di eToro qui.
Come funzionano i REIT?
I Real estate investment trust sono essenzialmente società di investimento che possiedono, gestiscono o finanziano attività immobiliari che generano reddito. Sono simili ai normali fondi, in quanto mettono insieme il capitale di molti investitori, in modo che i gestori della società possano programmare investimenti più cospicui.
I REIT possono essere un ottimo modo per i piccoli investitori di ottenere esposizione al mercato immobiliare. Sono quotati in borsa, proprio come gli altri titoli, il che li rende altamente liquidi (a differenza degli immobili fisici, che possono richiedere mesi per poterli acquistare o vendere). In più, i costi di transazione sono molto bassi. Con questi investimenti immobiliari, non devi preoccuparti di pagare imposte di bollo e costi di intermediazione immobiliare salatissimi, come faresti con gli immobili fisici.
I REIT tendono a specializzarsi in un’area del mercato immobiliare. Alcune delle principali aree del settore immobiliare in cui investono includono:
- edifici condominiali,
- palazzi di uffici,
- centri commerciali,
- hotel,
- strutture sanitarie,
- magazzini per shopping online,
- servizi di magazzinaggio,
- centri dati.
Per diventare REIT, le aziende di solito devono soddisfare determinati criteri. Negli Stati Uniti, ad esempio, una società deve avere la maggior parte delle sue attività e redditi collegati agli investimenti immobiliari e distribuire almeno il 90% del suo reddito imponibile agli azionisti ogni anno sotto forma di dividendi. Allo stesso modo, nel Regno Unito, un REIT deve distribuire il 90% dei profitti derivanti dalla sua attività di affitto delle proprietà ai suoi azionisti.
Perché i REIT potrebbero essere un buon investimento
Nel contesto attuale, i fondi comuni di investimento immobiliare potrebbero potenzialmente svolgere un ruolo prezioso nei portafogli degli investitori.
Uno dei principali vantaggi dei REIT è che non si muovono in perfetta sincronia con il mercato azionario. Spesso reggono meglio del mercato generale durante i periodi di turbolenza dei titoli azionari, a causa del fatto che i loro flussi di reddito sono abbastanza resilienti. Tuttavia, i REIT producono ancora rendimenti simili al mercato azionario nel lungo periodo. Che ci crediate o no, i REIT, nel loro complesso, hanno spesso avuto risultati migliori delle azioni a lungo termine. Tra il 1972 e il 2019, ad esempio, l’indice FTSE NAREIT ha generato un rendimento del 13,3% all’anno. Tali performance superano il rendimento dell’indice S&P500, che ha prodotto un rendimento del 12,1% all’anno.
Un altro vantaggio chiave dei fondi di investimento immobiliare è che pagano dividendi su base regolare, con rendimenti abbastanza interessanti. In questo momento, molti REIT hanno rendimenti del 4% o più. Ciò significa che è possibile per i singoli investitori ottenere reddito dal mercato immobiliare, senza dover acquistare o gestire autonomamente le proprietà. Nel contesto attuale, in cui le plusvalenze sono difficili da consolidare, i dividendi regolari valgono oro.
In aggiunta, i REIT possono offrire protezione contro l’inflazione. Quando l’inflazione è alta, i proprietari immobiliari possono aumentare i loro affitti per coprire l’aumento dei costi (i contratti di locazione a lungo termine sono spesso legati all’inflazione). Ciò supporta la crescita dei dividendi. Inoltre, i valori immobiliari spesso aumentano quando i prezzi crescono. Questo perché i prezzi più alti per la manodopera, i materiali e il suolo rendono l’edilizia meno economicamente sostenibile, riducendo l’offerta.
Vale la pena notare che nel 1970, quando l’inflazione era alle stelle, i fondi di investimento immobiliare andavano molto bene. In effetti, erano in realtà il secondo asset con le migliori prestazioni dopo i titoli energetici.
Le performance passate non sono indicative di eventuali risultati futuri.
L’avvertenza qui è che, sebbene i REIT si siano comportati bene nel corso del decennio, non hanno dato corso a una crescita in linea retta. Ad esempio, i prezzi degli asset hanno sperimentato una certa debolezza nella recessione legata all’OPEC del 1972-1974..
Per quanto riguarda l’aumento dei tassi, i REIT dovrebbero essere protetti in una certa misura, grazie al fatto che molti hanno contratto debiti a tasso fisso con scadenze più lunghe. Quindi, gli aumenti dei tassi di interesse a breve termine non dovrebbero avere un grande impatto sul loro costo del capitale.
Riepilogando, le azioni dei REIT sembrano molto attraenti in questo momento. Non solo possono potenzialmente fornire sia la diversificazione del portfolio che il reddito da dividendi, ma possono anche proteggere dall’inflazione e dall’aumento dei tassi di interesse.
Come investire nei REIT
Per rendere più facile per gli investitori ottenere un’esposizione ai fondi di investimento immobiliare, eToro ha creato lo Smart Portfolio RealEstateTrusts. Si tratta di un portfolio di investimenti completamente allocato, che si concentra esclusivamente sulle azioni dei REIT.
Attraverso questo Smart Portfolio, gli investitori possono ottenere esposizione a una serie di REIT leader, compresi i fondi che possiedono e gestiscono immobili residenziali, uffici, magazzini, servizi sanitari e di magazzinaggio.
Puoi scoprire di più sullo Smart Portfolio RealEstateTrusts di eToro qui.
Il Copy Trading non rappresenta una consulenza d’investimento. Il valore dei tuoi investimenti potrebbe aumentare o diminuire. Il tuo capitale è a rischio.